Bienes Raices: Comprando propiedades en Panamá
Panamá tiene tres diferentes tipos de propiedades:1) Propiedad Titulada:
Las propiedades tituladas tienen características similares a las de las propiedades de tarifas simples ("fee-simple") en Estados Unidos. El Registro Público de Panamá tiene jurisdicción sobre el registro de las propiedades tituladas en todo el país. Las propiedades tituladas se pueden verificar por medio del Registro Publico y son garantizadas por la constitución de Panamá. Las propiedades tituladas también pueden ser hipotecadas. El banco impone un embargo preventivo contra la propiedad como colateral del préstamo. Las propiedades tituladas están sujetas a un gravamen anual cuando se registran con un valor mayor de 30,000 dólares, a menos de que el comprador haya obtenido una exención para la construcción de una nueva vivienda. Esto es una exoneración prorrateada del impuesto basada en el valor de la vivienda.
2) Propiedades de Derecho de Posesión:
este tipo de propiedades es similar a las propiedades que caen bajo la ley de ocupantes ilegales o "squatters rights" lo cual era común en América del Norte hace muchos anos. Estas propiedades son del gobierno pero han sido "ocupadas" o "utilizadas" por individuos Panameños (u organizaciones Panameñas) desde hace mucho tiempo. Los derechos de posesión por lo general son certificados por la municipalidad, gobernadores, alcaldías, y otras entidades gubernamentales como el Departamento de Reforma Agraria. Los derechos de posesión no incurren gravámenes aunque puede ser que si los incurran a nivel municipal o nacional. La mayoría de los derechos de posesión pueden ser titulados al comprarle el terreno al gobierno, sin embargo, la ley prohíbe la titilación de este tipo de propiedades en algunos lugares específicos del país tal como áreas costeras, parques nacionales o islas. En estos casos, como una alternativa, el "dueño" de la propiedad puede solicitar una concesión administrativa sobre el terreno para garantizar la utilización pacifica de tal.
3) Propiedades de Concesión:
Este tipo de propiedades son similares a arrendamientos de terrenos, lo cual es común en México o Hawaii. Propiedades de Concesión son propiedades del gobierno en las cuales este mismo ha cedido la concesión a un individuo u organización para un propósito especifico, tal como un proyecto de bienes y raíces, hoteles o puertos. Estas concesiones se dan a razón de un máximo de un periodo de 20 anos (renovable. Algunas concesiones son a razón de 40 anos (renovables) en áreas específicamente designadas tal como el Causeway de Amador o en sitios en donde existen proyectos de construcción comercial o de vivienda (Naos Harbor por ejemplo).
Las propiedades de concesión esta localizadas por lo general en islas, es áreas costeras o áreas protegidas para las cuales no se permite por ley obtener titulo. Los proyectos de bienes y raíces por medio de las propiedades por concesiones por lo general ofrecen a compañías constructoras la opción de tiempo compartido (time shares) o los se les otorgan fracciones de la propiedad. A diferencia de las Propiedades por derecho a Posesión, las propiedades por derecho a Concesión son garantizadas por el gobierno por medio de un contrato.
Contratos en Panamá
Todos los procesos judiciales en Panamá son llevados acabo en español. Para cualquier transacción de bienes y raíces en Panamá, un contrato redactado únicamente en Ingles no tiene valor alguno, y generalmente no son reconocidos como tal. Todos los contratos para la compra o desarrollo de una propiedad deben ser redactados en español bajo un formato hecho público y debe ser firmado por un notario público y registrado en el Registro Publico para que este se pueda ejecutar. Compra de
Propiedades en Panamá
A continuación hemos redactado un resumen de los procedimientos generales para comprar propiedades en Panamá. Por favor tomar en cuenta de que hay variaciones en los diferentes procedimientos de compra para los diferentes tipos de propiedades. Esto es únicamente un resumen y no detalla los pasos a seguir para la compra de los diferentes tipos de propiedades. Si usted desea invertir en una propiedad aquí en Panamá le recomendamos que nos contacte para ponerlo en contacto con un experto en bienes raíces y un abogado, los cuales le podrán explicar detalladamente lo que implica comprar una propiedad en Panamá, de acuerdo a su caso específico.
1. Contrato de Promesa de Compra: Un pequeño pago inicial es necesario al firmar el contrato. El pago inicial asegura que se le reserve la propiedad y establece el lapso de tiempo que demora la coordinación de los pagos mensuales y la reexaminación de titulo.
2. Examinación de titulo: Una vez que usted ha decidido comprar una propiedad, se recomienda que se complete la examinación del titulo para asegurar que la propiedad comprada tenga un titulo limpio (no se como se dice). Una examinacion de titular consiste en:
a) verificar que el vendedor verdaderamente no tienen posesión de la propiedad y que la propiedad no esta sujeta a gravámenes, embargos, o cualquier otro tipo de problema el cual pueda prevenir que se transfiera el titulo al nuevo dueño.
b) un estudio oficial de la propiedad y que un tasador profesional verifique físicamente la propiedad para establecer los limites del terreno (para evadir conflictos mas adelante)
c) verificar si existen deudas a servicios públicos (agua y alcantarillado)
d) verificación de los pagos a de impuestos a la propiedad y/o exención de impuestos. Este paso usualmente incluye los gastos de cierre que oscilan entre 1.5 y 3 por ciento del precio de venta de la propiedad.
3. Contrato de Compra-Venta: El Contrato de Compra y Venta se registra en el Registro Publico y es un documento que estipula (dado que todos los requisitos se lleven a cabo) que el vendedor tiene la obligación de vender la propiedad al comprador (y no a otra persona que proponga una oferta mas alta por la misma propiedad) y que el comprador promete comprar la propiedad. Si alguna de las personas mencionadas en el contrato decide cancelar la transacción, esto conlleva a cierto tipo de consecuencias. Si el comprador decide no comprar pierde inmediatamente su depósito, y si el vendedor decide no vender tiene la obligación de devolver el depósito más una cantidad igual al depósito. En otras palabras, si el vendedor recibió un pago inicial de 10%, la ley indica que debe pagarle al comprador el depósito más una penalidad de 10%.
El pago inicial al vendedor es un paso muy importante dentro del proceso de compra de bienes y raíces en Panamá. Sin recibir un pago inicial, el vendedor puede decidir ofrecerle la propiedad a otro comprador antes del cierre, y en cualquier momento puede cambiar de parecer u optar aceptar una mejor oferta sin tener ningún tipo de consecuencia negativa.
En otras palabras, si el vendedor no ha recibido ningún tipo de pago inicial, cualquier otra oferta es valida antes del cierre, y la ley estipula que se devuelva el pago inicial de cero dólares mas otra cantidad igual de cero dólares, lo cual da un total de cero dólares.
El Contrato de Compra-Venta incluye estipulaciones o condiciones de acuerdos entre el comprador y el vendedor, como por ejemplo, arreglos físicos a la propiedad.
Una vez que el Contrato de Copra-Venta se firma, se hace el pago inicial y el vendedor debe cumplir con algunas obligaciones las cuales son necesarias para que se lleve a cabo la transferencia de la propiedad de vendedor a comprador. Estas obligaciones incluyen el pago de 2% de cuota de transferencia y la compra de paz y salvos, los cuales indican que los impuestos de propiedad han sido cancelados y están al día, a la misma vez que se verifica si hay algún embargo sobre la propiedad, los cuales pueden incluir cuentas morosas de servicios públicos.
4. Transferencia de titulo: El comprador es oficialmente dueño de la propiedad una vez que el titulo ha sido transferido a su nombre. Dicha transferencia ocurre cuando el contrato de compra-venta se firma tanto como por el comprador y el vendedor y se registra en el Registro Publico. Cuando el titulo se transfiere a nombre del comprador el saldo final se paga al vendedor o a un agente encargado de retener los fondos de garantía. Aunque la frase "fondos de garantía" no existe oficialmente en Panamá como terminología legal, hay varios abogados que proveen dichos servicios localmente. Los pagos pueden ser remitidos por medio de un banco, con la contingencia de recibir el titulo de la propiedad. El comprador puede abrir una cuenta bancaria (u obtener una hipoteca) y entonces formalmente pedir que el banco remita el pago inmediatamente después de que se presente una escritura publica la cual indica que el titulo ha sido transferido al comprador. Los agentes de bienes y raíces generalmente cobran su comisión una vez que se finalice el cierre.
Si el titulo esta bajo nombre de una corporación, no se transfiere el titulo, únicamente una transferencia de acciones de la corporación. El comprador tiene derecho de mantener los mismos miembros de la corporación o nombrar nuevos miembros. Los compradores de propiedades corporativas tituladas como tal obtienen titulo de la propiedad al comprar la corporación y tiene la obligación de asegurarse que el gravamen corporativo anual (Tasa Única) este saldo. El cambio de miembros de la corporación no puede registrarse oficialmente en el Registro Publico si el gravamen no esta saldo.
El proceso de transferencia de propiedades por lo general toma 30 días pero puede variar dependiendo del grado de dificultad que presente el caso o si hay alguna estipulación especifica a satisfacer tal cual redactada en el contrato de compra y venta antes del cierre.